Közös lónak túros a háta?
Avagy a közös tulajdon kérdése
Egy adott dolognak, így például ingatlannak is lehet egyszerre több tulajdonosa, ekkor beszélünk közös tulajdonról. Ingatlanok esetében leggyakrabban öröklés, illetve házastársi vagyonközösség eredményeképpen alakul ki.
Alapvető szabály, hogy a tulajdonostársak mindegyike jogosult az ingatlan birtoklására és használatára, viszont senki sem korlátozhatja a többi tulajdonostársat ugyanebben. Szóval, osztatlan közös tulajdont úgy kell elképzelni, hogy pl az ingatlan minden négyzetcentiméterének egy bizonyos része a tulajdonostársak mindegyiké. Ebben az esetben mindegyik tulajdonostárs az egész ingatlan használatára jogosult. A közös tulajdon hasznai, terhei a tulajdonrész arányában terhelik a tulajdonosokat.
Gyakori tévhit, hogy a tulajdonostársak egymástól többlethasználati díjat követelhetnek, amennyiben pl nem lakják, használják az ingatlant. Az ingatlan használatához mindenkinek joga van. Viszont amennyiben az egyik tulajdonostárs akadályozza, hogy a többiek is használják az ingatlant, az más helyzet, ilyen esetben jogos lehet ez a követelés.
Az állagmegőrzéshez szükséges munkálatokat mindegyik tulajdonos elvégezheti, erről a tulajdonostársakat értesíteni kell, és a felmerült költségeket szintén a tulajdonrész arányában mindegyik tulajdonos köteles viselni.
A Legjobb eset, ha tulajdonostársak meg tudnak egyezni a közös tulajdon használatát, fenntartását vagy akár értékesítését illetően, és ezt használat megosztási szerződésben rögzítik. Ilyen esetben minden tulajdonos társ tulajdonrésze jól elhatároltan meg van különböztetve és ez sok későbbi problémát tud megelőzni, és növeli a tulajdonrészek forgalmi értékét. Azonban mi a teendő, ha nincs egyetértés?
A kisebb volumenű kérdésekben szavazással dönthetnek a tulajdonosok (mindenkit a tulajdonrészének megfelelő szavazati jog illet meg). Ha viszont bármelyik kisebbségi tulajdonos is sértve érzi érdekeit, pert indíthat, a bíróság pedig felfüggesztheti a szavazáson meghatározott intézkedés végre hajtását.
A tulajdonos társak egyhangú megállapodása szükséges:
-A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz ( Pl egy ingatlanon tető, nyílászárok cseréje)
- Az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog megterheléséhez illetve vonatkozó kötelezettségvállaláshoz- pl jelzáloghitel
A közös tulajdon esetében a tulajdonostársakat elővásárlási, illetve elő bérleti jog illeti meg a többi tulajdonos tulajdonrészét illetően. Ergo ha a tulajdonostárs bérbe akarja adni a saját részét, jogunk van egyező feltételekkel kibérelni azt.
Közös tulajdon megszüntetése:
Egyszerű módja, ha valamelyik tulajdonostárs megvásárolja tulajdonrészünket. Ha ez nem járható, bármelyik tulajdonos kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdont szüntesse meg. Ilyen esetben, első körben természetben kísérlik meg megosztani a tulajdont, ha ez nem kivitelezhető, akkor megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy-vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja a kérelmező tulajdonrészét. Ehhez persze az új tulajdonos hozzá járulása szükséges, - kivétel, ha ez a tulajdonos lakja az ingatlant, ebben az esetben van mód rá, hogy kötelezzék a többi tulajdonrész megváltására- úgyhogy ez hasonló eljárás mintha mi egyeznénk meg az adásvétellel kapcsolatban, csak itt a bíróság felügyeli a folyamatot. A harmadik opció, a tulajdon közös értékesítése, majd az így befolyt összeg, tulajdonrészek arányában történő felosztása. Ezt végső esetben árverés útján is elrendelheti a bíróság. Azonban itt lényeges észre venni: Sokszor az egymással való személyes viszálynak a vége, hogy a bíróság árverésen értékesíti az ingatlant, azonban ez egy hosszadalmas, és igencsak költséges folyamat. Ha egyszer úgyis ez a vége, akkor érdemes megegyezni, és saját úton értékesíteni, ezzel időt, kellemetlenséget, energiát spórolhatnak az érintettek.
Ez a tájékoztatás nem teljes körű, de igyekeztem a leggyakrabban előforduló kérdésekhez információt adni. Amennyiben ingatlan eladással kapcsolatban segítségre van szüksége, vegye fel velünk a kapcsolatot.
Karda Gábor